Die Rückgabe des Mietobjektes

1. Vermieter hat bei Rückgabe der Sache deren Zustand zu prüfen

  • Mängelprotokoll (sog. Abnahmeprotokoll)
    • Feststellung des Zustandes der Mietsache
    • Anwesenheit beider Parteien
    • wird das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet, hat es Beweisfunktion
      • ist Mieter nicht einverstanden mit Protokoll: nicht unterzeichnen oder Vorbehalt anbringen
      • Protokoll ist für Vermieter bindend, d.h. er kann neben den im Protokoll verzeichneten Mängel zusätzlich nur sog. versteckte Mängel geltend machen
  • Mängelrüge
    • der Vermieter hat die Mängel, für welche der Mieter einzustehen hat, sofort nach Rückgabe resp. Prüfung der Mietsache diesem zu melden
    • das Abnahmeprotokoll kann als Mängelrüge dienen, wenn darin festgehalten wird, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat; pauschale Verweise genügen nicht
    • „sofort“ heisst innert Tagen (maximal 2-3 Tage)
    • versteckte Mängel müssen „sofort“ nach Entdeckung gemeldet werden
    • versäumt der Vermieter die rechtzeitige Mängelrüge verwirkt er dadurch seine Schadenersatzansprüche (OR 267a Abs . 2)

2. Der Vermieter hat die sog. Schlussabrechnung zu erstellen; folgende Kosten können zu Lasten des Mieters abgerechnet werden

  • Kosten für Rückbau resp. Instandstellung von nicht bewilligten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten durch den Mieter (OR 269a, vgl. oben);
  • Kosten für Beschädigungen, welche auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind
    • Mieter haftet für den Zustandswert der beschädigten Sache
      • vgl. sog. „paritätische Lebensdauertabelle“
    • Reparaturkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters; übersteigen diese die Neuanschaffungskosten, hat der Mieter den Zustandswert zu bezahlen
    • bei Bagatellschäden und ästhetischen Beeinträchtigungen, deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursacht, schuldet der Mieter bloss den Minderwert
    • Vermieter hat zu beweisen
      • dass Beschädigungen bei Rückgabe vorhanden waren (Rückgabeprotokoll)
      • dass Beschädigungen nicht bei Mietantritt vorhanden waren (Antrittsprotokoll)
      • wie hoch die dadurch entstandenen Kosten sind (Handwerkerrechnungen)
    • Mieter haftet nicht, wenn er beweist, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden trifft (OR 97)
      • keine Haftung bei Beschädigung infolge Zufall oder höherer Gewalt
      • keine Haftung bei Beschädigungen durch Dritte (ausser der Mieter hat für diese einzustehen, z.B. Familienmitglieder, Untermieter, eigene Haustiere)

3. Sinnvollerweise werden noch folgende Punkte in die Schlussabrechnung integriert:

  • offene Mietzinsforderungen
  • Schadenersatzforderungen aufgrund vorzeitiger Rückgabe gemäss OR 264 (z.B. Insertionskosten)
  • geleistete Sicherheit (Depot, Kaution)
    • vgl. OR 257e

Versicherungspfandrecht des Vermieters am Anspruch des Mieters gegenüber seinem Haftpflichtversicherer

  • Ausgangslage
    • Bestehen einer Haftpflichtversicherung
    • Kenntnis des Haftpflichtversicherers
    • Wie für den Mietvertragsabschluss empfohlen:
      • Mietvertragsbedingung des Abschlusses einer Haftpflichtversicherung
      • Uebergabe der Police vom Mieter an den Vermieter
  • Der Vermieter hat das Versicherungspfandrecht am Befreiungsanspruchs des Mieters gegen seinen Haftpflichtversicherer (vgl. VVG 60)
    • Der Befreiungsanspruch (auch Deckungsanspruch) umfasst maximal den Betrag, den auch der Mieter bzw. Versicherungsnehmer gegenüber seinem Versicherer fordern kann.
  • Der geschädigte Vermieter sollte selber eine Schadenanzeige dem Haftpflichtversicherer zustellen lassen und nachweisbar sein Versicherungspfandrecht geltend machen; es besteht ansonsten die Gefahr, dass der Mieter den Deckungsanspruch beim Versicherer einkassiert und den geschädigten Vermieter nicht bezahlt bzw. ihn auf den Prozessweg verweist.
  • Weiterführende Informationen

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