empfehlenswert ist weiter der Beizug eines Schadensexperten der Haftpflichtversicherung des Mieters
wird das Protokoll von beiden Parteien unterzeichnet, hat es Beweisfunktion
ist Mieter nicht einverstanden mit Protokoll: nicht unterzeichnen oder Vorbehalt anbringen
Protokoll ist für Vermieter bindend, d.h. er kann neben den im Protokoll verzeichneten Mängel zusätzlich nur sog. versteckte Mängel geltend machen
Mängelrüge
der Vermieter hat die Mängel, für welche der Mieter einzustehen hat, sofort nach Rückgabe resp. Prüfung der Mietsache diesem zu melden
das Abnahmeprotokoll kann als Mängelrüge dienen, wenn darin festgehalten wird, für welche Mängel der Mieter einzustehen hat; pauschale Verweise genügen nicht
„sofort“ heisst innert Tagen (maximal 2-3 Tage)
versteckte Mängel müssen „sofort“ nach Entdeckung gemeldet werden
versäumt der Vermieter die rechtzeitige Mängelrüge verwirkt er dadurch seine Schadenersatzansprüche (OR 267a Abs . 2)
2. Der Vermieter hat die sog. Schlussabrechnung zu erstellen; folgende Kosten können zu Lasten des Mieters abgerechnet werden
Kosten für Rückbau resp. Instandstellung von nicht bewilligten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten durch den Mieter (OR 269a, vgl. oben);
Kosten für Beschädigungen, welche auf vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind
Mieter haftet für den Zustandswert der beschädigten Sache
vgl. sog. „paritätische Lebensdauertabelle“
Reparaturkosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Mieters; übersteigen diese die Neuanschaffungskosten, hat der Mieter den Zustandswert zu bezahlen
bei Bagatellschäden und ästhetischen Beeinträchtigungen, deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursacht, schuldet der Mieter bloss den Minderwert
Vermieter hat zu beweisen
dass Beschädigungen bei Rückgabe vorhanden waren (Rückgabeprotokoll)
dass Beschädigungen nicht bei Mietantritt vorhanden waren (Antrittsprotokoll)
wie hoch die dadurch entstandenen Kosten sind (Handwerkerrechnungen)
Mieter haftet nicht, wenn er beweist, dass ihn am entstandenen Schaden kein Verschulden trifft (OR 97)
keine Haftung bei Beschädigung infolge Zufall oder höherer Gewalt
keine Haftung bei Beschädigungen durch Dritte (ausser der Mieter hat für diese einzustehen, z.B. Familienmitglieder, Untermieter, eigene Haustiere)
3. Sinnvollerweise werden noch folgende Punkte in die Schlussabrechnung integriert:
offene Mietzinsforderungen
Schadenersatzforderungen aufgrund vorzeitiger Rückgabe gemäss OR 264 (z.B. Insertionskosten)
geleistete Sicherheit (Depot, Kaution)
vgl. OR 257e
Versicherungspfandrecht des Vermieters am Anspruch des Mieters gegenüber seinem Haftpflichtversicherer
Ausgangslage
Bestehen einer Haftpflichtversicherung
Kenntnis des Haftpflichtversicherers
Wie für den Mietvertragsabschluss empfohlen:
Mietvertragsbedingung des Abschlusses einer Haftpflichtversicherung
Uebergabe der Police vom Mieter an den Vermieter
Der Vermieter hat das Versicherungspfandrecht am Befreiungsanspruchs des Mieters gegen seinen Haftpflichtversicherer (vgl. VVG 60)
Der Befreiungsanspruch (auch Deckungsanspruch) umfasst maximal den Betrag, den auch der Mieter bzw. Versicherungsnehmer gegenüber seinem Versicherer fordern kann.
Der geschädigte Vermieter sollte selber eine Schadenanzeige dem Haftpflichtversicherer zustellen lassen und nachweisbar sein Versicherungspfandrecht geltend machen; es besteht ansonsten die Gefahr, dass der Mieter den Deckungsanspruch beim Versicherer einkassiert und den geschädigten Vermieter nicht bezahlt bzw. ihn auf den Prozessweg verweist.
Literatur
BSK OR I-WEBER, 7. Auflage, 2020, Art. 267a N 3
ZK OR HIGI/WILDISEN, 5. Auflage, 2020, Art. 267a N 34
SVIT-Kommentar/Müller, 4. Auflage, 2018, N 54 zu Art. 267-267a OR
Judikatur
Obergericht des Kantons Zürich, Urteil vom 23.06.2021 (PD200015-O/U) (Mängelrügefrist von 2-3 Werktagen für den Vermieter bei Mietobjekt-Rückgabe durch den Mieter)
